Seguro que todos los que peináis canas, como yo, recordáis a vuestras madres volver de la compra y decir que todo está mas caro. De hecho, estoy seguro de que hoy en día muchos ya lo decís, yo lo digo.
Y es cierto, los productos con el paso del tiempo son más caros por culpa de la inflación.
La inflación económica es el incremento de los bienes y/o servicios, con relación a una moneda, durante un periodo de tiempo determinado… es decir lo que ha aumentado de precio entre dos fechas de, por ejemplo, un kilo de patatas.
Si miramos el efecto de la inflación en España entre 2010 y 2020 vemos lo siguiente:
La inflación entre estos dos años fue de un 1,01%
Esto nos arroja una inflación del 10,6 % entre las dos fechas
Es decir que un activo que en 2010 costaba 1.000€ ahora cuesta 1.106 €
Vamos a ver todo esto desde el punto de vista de un inversor y por lo tanto del dinero
Tener una inflación del 1,01% de media durante 10 años implica que, si teníamos 1000 euros ahorrados en el banco y no los hemos tocado, hoy en día, esos 1000€ se han convertido en aproximadamente 900 €, es decir hemos perdido dinero.
Este año en España hemos tenido una inflación del 6,5%, y con las perspectivas que tenemos no parece que vaya a mejorar en algún tiempo. Voy a tomarme la licencia de asumir que en los próximos 10 años tendremos una inflación media del 4%, aunque creo que va a ser mucho peor.
Esto significa que en 10 años nuestro dinero valdrá un 40% menos, es decir, para comprar algo que hoy vale 1000 euros, en 10 años deberemos desembolsar unos 1400€.
Bien, visto esto, que podemos hacer para que esto no nos afecte. Está claro que si dejamos nuestro dinero debajo del colchón habremos perdido el 40% de nuestra riqueza ya que la inflación destruye el dinero ocioso.
Solo podemos hacer una cosa, conseguir que nuestro dinero genere dinero, es decir, invertir.
¿Cómo lo hacemos?
Una de las opciones más fáciles sería depositar el dinero del colchón en un depósito bancario remunerado. Esta opción, pese a ser la más fácil no es la mejor. Es cierto que en algo compensaremos la inflación, pero mientras no tengas unos tipos de interés por encima de la inflación tan solo minimizaremos el efecto, pero seguiremos teniendo destrucción de riqueza.
El tipo de interés, o precio del dinero, lo podemos definir como el dinero que se recibe por prestar dinero. Si le presto dinero al banco (un depósito bancario es exactamente eso) el banco nos pagara un tipo de interés más o menos relacionado con algún índice de referencia. Por el contrario, si el banco me presta dinero para, por ejemplo, comprar una vivienda, es lo que me cobrará por dicho dinero prestado.
Estos últimos años, el tipo de interés ha sido cercano a cero. Pedir o prestar dinero ha sido gratis.
Por lo tanto, en este momento, nos encontramos con tipos de interés cercanos a cero y con una inflación desmesurada. Recuerda esto, después volveremos a ello.
Otra opción es utilizar nuestro dinero ocioso para realizar inversiones. Dividiremos las inversiones en dos tipos, aunque evidentemente hay muchos más, inversiones financieras e inversiones inmobiliarias. En este artículo nos centraremos en las inversiones Inmobiliarias.
Si recuerdas, estamos en un momento en el que los tipos son prácticamente cero y la inflación es muy alta.
Imagina por un momento que decides comprar/invertir en una vivienda. ¿Qué ocurrirá con tu inversión/vivienda con una inflación alta?
Si el precio de las “cosas” sube de manera acelerada por culpa de la inflación, tu inversión/vivienda también subirá de precio, por lo tanto, ese dinero ocioso que tenías debajo del colchón ha dejado de perder valor.
Pero además tenemos unos tipos de interés cercanos a cero, es decir, podemos pedir prestado dinero y el banco nos cobrará muy poco por ese dinero que nos ha prestado.
Pues exactamente eso es lo que he hecho, invertir en ladrillo.
En agosto liquidé una gran parte de las inversiones financieras lo cual me hizo obtener bastante liquidez. Si no hacía nada con ella el resultado es que ese dinero iría perdiendo poder adquisitivo con el paso del tiempo, debía hacer algo con él.
La inversión inmobiliaria era una buena opción, el activo (la casa) no perdería valor por culpa de la inflación y adicionalmente tenía unas condiciones financieras hipotecarias excepcionalmente buenas.
Negociando con las entidades bancarias obtuve un préstamo hipotecario a 30 años a tipo fijo del 0,79%. Eso implica que durante los próximos 30 años tengo asegurado el coste del dinero prestado, un 0,79% cada año.
Para que te hagas una idea de lo que implica esto. Imagina que la cuota hipotecaria mensual es de 1000 € (capital más interese). Quizás en este momento 1000€ sea una cantidad de dinero considerable, pero revisemos esta cantidad pasados 10 años con una inflación media del 4%. Dentro de 10 años esos 1000€ equivaldrían a 600€, dentro de 20 años unos 400€ y dentro de 30 años unos 300€.
Es decir, la cuota mensual a pagar, en términos reales de dinero, cada vez es más baja. Hemos aprovechado unas condiciones hipotecarias excepcionalmente buenas y una inflación alta para realizar una inversión inmobiliaria. Este cálculo no lo podríamos hacer de este modo con una inversión inmobiliaria con tipo de interés variable.
El hecho de tener un tipo fijo tan bajo, ante una más que posible subida de los tipos de interés, me permitiría realizar, en un futuro, un depósito en el propio banco u en otro, a un tipo de interés mucho más alto. Si los tipos se van al 2% que no es una cifra nada descabellada podría invertir la misma cantidad solicitada en la hipoteca a un 2%, de manera que cubro el coste hipotecario y aún gano algo (1,29%). Es más, en una situación como esta ¿de verdad que no puedo ganar, en plazos de tiempo largos, más de un 0,79% de media anual en los mercados financieros? Solo debo indexarme a un S&P 500 y esperar suficiente tiempo para que la fórmula de cálculo del S&P 500 (ponderación) me arroje un 4/4,5% de rentabilidad media más dividendos.
En esta inversión no está considerada la rentabilidad por alquiler, pero sería relativamente fácil encontrar una vivienda que en base al precio de compra y a las rentas por alquiler se obtuviera entre un 3% y un 4% de rentabilidad, recuerda que dejan el dinero a un tipo de interés fijo mucho más bajo.
En una situación tan excepcional como la actual a más hipoteca, menos coste de oportunidad, es decir cuanto más me presten menos debo utilizar mi capital en esa inversión y puedo utilizarlo en inversiones más rentables. Ojo, eso no significa que debas tirar la casa por la ventana pidiendo hipotecas, debes hacer tus cálculos de manera que siempre puedas responder a tus obligaciones.
Evidentemente, que esta inversión, con el tiempo, arroje resultados positivos depende de otros factores como el precio de compra y sobre todo la ubicación y por lo tanto la plusvalía futura por venta, aunque como dice un amigo mío que se dedica solamente a inversiones inmobiliarias, “si compras algo caro en una ubicación excepcionalmente buena, no te preocupes, dentro de 20 años habrás ganado dinero”. Lo que se seguro es que ante una inflación alta y ante una más que posible corrección en los mercados financieros esta inversión preserva mi capital y quizás lo haga aumentar.
No todo son inversiones financieras, hay otras maneras de invertir. Cada ciclo económico es diferente, cada momento es diferente. Vivir de tus inversiones implica mucho más que saber invertir en el Bitcoin o en Apple, significa que debes ser suficientemente flexible como para tomar decisiones en base a la realidad de cada momento.
Espero que este artículo te ayude a mirar más allá de un gráfico de cotización.
Un saludo,
Jordi,
